3月份，北京楼市“小阳春”如期而至。
“我们门店3月份的咨询量相比2月增长了30%，成交量也提升了大约15%。”西四环某二手房中介门店店长王怡（化名）告诉记者，“成交的房源主要集中在200万至500万的价格区间，市场仍以刚需为主。3月份的整体市场节奏较快，刚需客户通常能在15天内完成定房。”
根据北京市住建委官网统计，3月份，北京二手房网签19234套，环比上涨约62%，与去年同期相比上涨约34.7%。
北京链家研究院分析师冷会表示，3月份网签量为近24个月以来第二高水平（仅次于2024年12月），网签量大幅增长反映出春节后市场热度的延续。 新京报记者 段文平
买卖双方活跃度大增
继2月份后，北京3月份二手房市场继续回暖。
根据麦田房产数据，3月份（截至30日）北京二手房新增客户量和2月份相比增长超过40%，春节积压需求和节后新增需求集中释放。
21世纪不动产住总万科橙店店长陈焰星所处的是天宫院商圈。他告诉记者，3月份该商圈二手房市场热度较高，咨询量和带看量相较2月增长了20%-30%，成交速度明显加快，市场迎来了“小阳春”行情。
“3月份，商圈的成交节奏加快了，卖方多为换房需求，诚心出售，认为市场环境较为稳定，价格上愿意做出让步，以便出售房产后尽快去定自己心仪的房子；买方则主要是刚需客户，达到承受能力后就直接出手了，也没有不理智地去大幅度砍价。”陈焰星说。
北京链家华业东方玫瑰店商圈经理胡德平表示，其门店3月线上线下的咨询量呈增长趋势，随之而来的是带看量也稳步增长，尤其周六日的咨询量和带看量达到周度峰值。成交结构方面，“卖一买一”的改善需求快速进场，“由于大部分是连环单客群，两笔交易既是卖方也是买方，产生意向后，买卖双方心态都比较积极，谈判环节议价空间在收窄。”
令胡德平印象深刻的是，3月份，刚需客户往往一家人出来看房，表现出较高的看房积极性。在比对、筛选出2-3套意向房源后，逐一与房东进行约谈，然后迅速做出决策，选择满意的房源进行签约。
市场活跃度还体现在卖方市场。根据麦田房产数据，截至30日，3月份北京二手房（麦田覆盖楼盘）新增挂牌房源环比上月高出31.2%，春节过后，业主挂牌积极性显著提高。
陈焰星表示，3月份以来，其所在的门店挂牌量环比上涨8%左右，挂牌价都比较稳定，贴近于市场价。
不过，细分市场来看，一些高总价房源的交易并不那么活跃。位于香山商圈的21世纪不动产香山壹号院金茂府店豪宅经理欧阳斌表示，区域内豪宅咨询量与带看量相比2月份有提升，但相比去年12月份还是略少，“目前北京二手房市场的成交主要是以小标的房源为主，二手豪宅市场成交量较低。”
对于3月份北京二手房成交整体达到阶段性第二高的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，一是与市场节点有关系，按照惯例，3月份的二手房成交都会是全年高点；二是去年出台的一系列宽松政策，影响了市场预期。
整体价格维持稳定
值得关注的是，2月份，北京二手房市场一个显著的特征是，成交房源中涨价房源比例显著升高。那么，3月份二手房价格走势如何？
根据麦田房产的数据，虽然3月份北京二手房成交量和1、2月份相比显著增加，但市场比较理性，整体价格维持稳定，多数业主预期稳定。3月份北京二手房（麦田覆盖楼盘）挂牌均价和2月相比，微降0.3%。
议价空间方面，据麦田房产统计，3月份北京二手房议价空间和2月份相比，扩大0.4个百分点。大多数购房者对市场保持理性，并不会因为成交量的上涨而盲目下定。
不过，陈焰星表示，其所在的商圈议价空间比之前小了很多，幅度约为5%-10%。王怡称，议价空间基本平均在6%左右，大标的房源的议价空间较大，“价格在300万内的房子成交价格比2月涨1%-3%左右，整体比较平稳。”
虽然3月份价格趋于平稳，不过仍有业主价格预期上升。
“就犹豫了那么几天，结果要多付3万元。”陈焰星向记者讲述了一个典型案例。他的一位长期跟进的客户看中一套新挂牌的房源，当时双方在价格上仅有5万元的差距，客户因犹豫未能当场敲定。
一周后，当客户终于下定决心接受业主报价时，价格已然发生变化。因为业主刚刚以高出3万元的价格售出另一套品质、装修还不如这套的房源，这直接推高了其对现有房源的心理价位。更重要的是，还有另外两拨客户等着谈，该客户最终接受了现在的价格，后悔上周没定。
张大伟说，如果说在前几个月部分二手价格出现了上涨，3月份则是以平稳为主流，市场在政策的呵护下逐渐企稳。
【展望】
4月成交或重回平稳区间
3月份成交创阶段性第二高，4月份，北京房地产市场将如何走？
张大伟认为，“小阳春”期间通常是每年的成交高峰期。然而，预计接下来几个月的成交量难以持续保持在1.9万套的高位，很可能会回落到1万至1.5万套之间。尽管可能存在波动，但相较于以往，这仍然是一个相对较好的结果。房地产市场还需要更多的政策支持，包括房贷利率的降低、限购政策的调整等，才能维持在1.5万套左右的中高位。
在冷会看来，3月份，二手房市场预期和价格走势总体平稳买卖需求持续释放，新增房源量、客源量、带看量均较2月份进一步增长，预计未来一段时间价格走势仍将以稳为主。
麦田房产预计，随着“小阳春”热度逐步下降，预计4月份北京二手房市场将重回平稳区间，成交量和3月相比会有所下降。节后市场上二手房挂牌量增加，尤其是一些房龄较老的房源仍面临较大的去化压力，预计后续市场仍会延续“以价换量”的态势。
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热点楼盘带动效应明显
3月北京新建商品住宅成交量环比翻倍
刚刚过去的3月份，北京新房市场回升明显。据北京链家研究院统计，3月，北京新建商品住宅（不含共有产权房）成交4151套，同比上涨51.7% 、环比上涨107%，成交量接近去年“9·30”政策出台后首月成交水平；成交均价64999元/平方米，同比上涨11.7%、环比上涨17.4%。
北京链家研究院分析师岳微表示：“海淀功德寺板块新房项目入市，明显带动市场成交，项目单价超过10.5万元/平方米、总价1500万元/套，亦对市场价格产生拉动作用。”
3月份的新房市场，热点项目的带动效应明显。3月下旬，海淀功德寺两个项目开盘当天，售出超1000套房源，总成交金额152亿元。而在3月中旬，海淀永丰南板块的另一个项目开盘销售606套，销售额破72.5亿元。
值得关注的是，这些项目网签速度加快，以海淀功德寺一项目为例，其在开盘仅两天后，完成网签转化195套。
值得关注的是，新房市场分化明显。合硕机构首席分析师郭毅也认为，功德寺项目取得的成绩并不能够代表全市的整体市场热度，也不代表楼市真正迎来了全面回暖，更多片区普遍存在着竞争激烈的状况。
在中原地产首席分析师张大伟看来，新房分化更为明显，“好房子”的供应预期影响了新房的价格，部分郊区房源在春节后出现了明显的价格调整，加大促销力度。
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